정부가 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자, 다주택자에 대한?보유세를 늘리기로 했지만, 세율 인상이 실제 매물 출회와 집값 안정으로 이어질지에 대해서는 회의적인 전망이 나오고 있다. 초고가 주택 보유자로서는 늘어나는 세금보다 앞으로의 집값 상승 기대가 더 클 수 있다는 진단에서다. 과거 보유세 급등기에도 시장에 나온 매물은 극소수였고, 아파트값은 오히려 상승한 전례가 있다. 이번 세제 개편 역시 집값을 누르기보다 '버티기' 심리를 자극할 수 있다는 우려가 나오는 이유다. 정부가 3일 발표한 2026년 세제 개편안에 따르면, 개편안이 시행될 경우 내년부터 시가 35억원 이상 주택 보유자의 세 부담이 늘어날 전망이다. 특히 시가 46억원 이상 초고가 주택은 인상 폭이 더 크다. 현재 시가 46억원 수준의 주택은 종부세 과세표준 6억~12억원 구간에 해당해 1.0% 세율을 적용받는다. 그러나 개편안이 적용되면 1년 뒤에는 과세표준 구간과 종부세율이 함께 조정되면서 세율이 1.5%로 오르고, 2년 뒤에는 2.0%까지 높아진다. 시간이 갈수록 고가 주택 보유자의 세 부담이 단계적으로 커지는 구조다. 실제 납부세액을 기준으로 보면 시가 35억원 이상 46억원 미만 1주택자는 내년 종합부동산세가 올해보다 27.4% 늘고, 2년 뒤에는 올해 대비 29.6% 증가하는 것으로 추산된다. 시가 46억원 이상 주택은 내년에 올해보다 28%, 2년 뒤에는 30% 이상 종부세가 늘어날 것으로 예상된다. 이번 세제 개편이 초고가 주택 보유자일수록 더 큰 부담을 지우는 방식으로 설계됐다는 뜻이다. 꽁머니 서울 강남권의 주요 단지로 한정해 보면 체감 부담은 더 커진다. 같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 보유세가 1000만원 이상 벌어지는 사례가 나올 수 있어, 비거주 1주택자의 타격이 특히 클 전망이다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 보유세 시뮬레이션(내년 공시가격 상승률을 올해의 절반 수준으로 가정·기타 세액공제 해당 없음)에 따르면, 서울 서초구 반포자이 전용면적 84㎡ 1주택자는 실거주 시 보유세 2763만원, 실거주하지 않을 경우 3318만원을 부담할 것으로 추산된다. 올해 보유세(1810만원)와 비교하면 실거주자는 50% 이상, 비거주자는 80% 이상 부담이 늘어나는 셈이다. 용산구 한남더힐 전용 235.31㎡ 1주택자도 보유세가 최대 84%까지 증가할 수 있는 것으로 분석됐다. 보유세보다 더 뛴 집값…"팔 이유가 없다" 문제는 이 같은 세 부담 증가가 곧바로 주택 매도와 집값 안정으로 이어지기는 어렵다는 。이다. 초고가 주택 보유자들은 이미 과거 보유세 인상 국면에서도 집값 상승으로 세 부담을 상쇄한 경험이 있다. 특히 부동산 관련 세 부담이 최고조에 달했던 2021년에도 다주택자와 고가 주택 보유자의 세 부담은 3~4배까지 늘었지만, 시장에서는 매물 출회보다 매물 잠김이 더 두드러졌다. 서울 아파트값 역시 세금 인상 효과에 꺾이기보다 오히려 급등했다. 세금이 집값을 누르기보다 "버티면 오른다"는 학습효과를 남긴 셈이다. 보유세 관련 개편이 잦았던 최근 7년간의 흐름을 봐도 이런 인식은 쉽게 사라지기 어렵다. 릴게임 사이트 도메인 반포자이 전용 84㎡ 1주택자의 보유세는 2020년 1106만원에서 올해 1810만원으로 늘었고, 내년에는 실거주 1주택자 기준 2763만원까지 오를 전망이다. 그러나 같은 기간 이 아파트 시세는 27억1667만원에서 48억3333만원으로 21억원 넘게 뛰었다. 세금 부담은 커졌지만, 자산 가치 상승 폭은 그 부담을 압도했다는 뜻이다. 아크로리버파크 전용면적 84㎡ 역시 2020년 1359만원이던 보유세는 내년 3333만원까지 늘어날 것으로 예상된다. 하지만 같은 기간 시세는 24억5000만원가량 상승했다. 현금 흐름이 부족한 고령자 등에게는 보유세 인상이 당장의 부담으로 작용할 수 있지만, 보유세가 늘어도 집값이 더 오른다는 기대가 유지되는 한 매도 유인은 제한적일 것이라는 분석이 나오는 배경이다. 시장에서도 이번 세제 개편만으로 초고가 주택 보유자들이 대거 매물을 내놓거나 가격을 낮춰 거래할 가능성은 크지 않다는 의견이 우세하다. 정부가 의도한 대로 일부 투기 수요는 차익 실현에 나설 수 있지만, 강남권과 한강변 초고가 주택에 실제 거주해 온 고자산층은 세 부담 증가만으로 거주지를 바꿀 가능성이 낮다는 것이다. 양도세와 취득세 부담, 중저가 대체 주택 확보 비용까지 고려하면 오히려 매물을 거둬들이거나 거래를 미루는 쪽으로 움직일 수 있다는 관측도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부가 지적하는 투기 수요라면 적절한 매도로 시세차익을 노리더라도, 본래 그런 주택에 살아온 실거주자들은 당장 팔아야 할 요인이 적다"며 "고자산 계층은 지금 현황을 유지할 가능성이 높고 일부 매물이 나오더라도 거래 위축 및 매물 감소로 연결될 것"이라고 말했다. nt-weight: